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Scenari Immobiliari: Infrastrutture e rigenerazione urbana leve inseparabili della strategia di sviluppo
Scenari Immobiliari: Infrastrutture e rigenerazione urbana leve inseparabili della strategia di sviluppo – Rapallo, 19 settembre 2026 – (PPN ADI) – La ricerca di Scenari Immobiliari presentata durante il tavolo di lavoro “Le infrastrutture come leva per la rigenerazione” organizzato in collaborazione con Urban Up -Unipol al Forum in corso a Rapallo dimostra come la chiusura della fase di spesa del PNRR coincida con l’apertura della nuova fase attuativa rigenerativa. Dagli investimenti pubblici alla trasformazione dei territori, 1.600 miliardi di euro al 2050 di valore sociale, economico e immobiliare, con un premio a livello nazionale tra il 10 e il 15 per cento e tra il 35 il 40 per cento nei territori direttamente interessati da rigenerazione anche infrastrutturale. È questo il lascito di governance e modelli operativi che la stagione del Pnrr sta portando al settore immobiliare e alla comunità. La stagione della rigenerazione urbana non è mai stata sospesa, ha vissuto fasi altalenanti, di ampliamento e arretramento per i più diversi motivi, non ultimo le incertezze derivanti dalle conseguenze di quadri normativi non chiari. Il 2026 sembra essere un nuovo inizio il coinvolgimento di 32 chilometri quadrati di superficie territoriale 12 milioni di metri quadrati di superficie lorda generata e un valore immobiliare costruito di circa 19 miliardi di euro. Un mercato che si sviluppa in modo proporzionale alla reputazione, ovvero alla capacità di un territorio di funzionare, crescere e offrire opportunità, e che trova nelle infrastrutture, nella integrazione delle competenze, nelle qualità specifiche dei settori professionali coinvolti tra i principali fattori di attivazione. In particolare, l’effetto leva generato dagli investimenti in mobilità, logistica, reti energetiche e digitali, oltre alla messa a sistema di governance e modelli operativi, potrà ampliare l’impatto economico e territoriale del real estate nei prossimi decenni. Infrastrutture e rigenerazione urbana costituiscono oggi due componenti sempre più interdipendenti dello sviluppo territoriale. Strade, ferrovie, aeroporti, porti, reti energetiche e digitali non rappresentano esclusivamente opere funzionali alla mobilità, ma piattaforme in grado di modificare l’accessibilità dei territori, attrarre investimenti, ridurre il rischio immobiliare e favorire nuovi processi di trasformazione urbana. Al tempo stesso, la rigenerazione urbana contribuisce a consolidare e ampliare nel tempo il valore prodotto dalle infrastrutture, trasformando singole opere in sistemi territoriali capaci di generare competitività, qualità urbana e crescita economica. Negli ultimi cinque anni l’Italia ha vissuto una stagione di investimenti unica in cui il PNRR è stato il motore che ha dato avvio, accelerato, reso operativi interventi che, in molti casi, appartenevano da tempo alle priorità territoriali e nazionali. La componente del Pnrr riconducibile alle infrastrutture ha infatti mobilitato oltre 30 miliardi di euro, con una quota significativa destinata alla mobilità sostenibile, al potenziamento ferroviario, ai nodi metropolitani e alle infrastrutture legate alla transizione energetica. La sfida che si apre ora è trasformare questa dotazione infrastrutturale in valore duraturo per i territori, integrandola con strategie di rigenerazione urbana, sviluppo immobiliare e investimenti privati. Secondo la ricerca, a livello regionale, gli interventi di rigenerazione più rilevanti si concentrano in Veneto, Lombardia, Emilia-Romagna, Piemonte e Lazio. Il Veneto raggiunge una superficie territoriale rigenerata pari a 6,5 chilometri quadrati, la Lombardia sfiora i 6 chilometri quadrati e l’Emilia-Romagna si attesta a 5,6 chilometri quadrati. In termini di valore immobiliare generato, la Lombardia raggiunge 4,6 miliardi di euro, seguita dall’Emilia-Romagna con oltre 4,3 miliardi e dal Veneto con quasi 4 miliardi di euro. Anche a livello territoriale emergono alcune polarità particolarmente dinamiche. Torino, Milano, Bologna, Brescia, Verona, Padova, Treviso e Vicenza concentrano alcuni dei più rilevanti processi di trasformazione urbana del Paese, con superfici rigenerate superiori al chilometro quadrato e valori immobiliari che, nei casi di Torino, Milano, Brescia e Bologna, superano il miliardo di euro. Il contributo generato dalle infrastrutture sugli effetti economici diretti, indiretti e indotti è mediamente compreso tra il 10 e il 15 per cento su scala nazionale, ma può raggiungere il 35-40 per cento nei territori economicamente più dinamici e direttamente interessati dagli investimenti infrastrutturali. Ciò significa che la capacità delle infrastrutture di generare valore dipende dalla qualità urbana, dalla reputazione territoriale e dalla capacità di integrare gli investimenti pubblici con strategie di sviluppo e rigenerazione. Guardando al lungo periodo, si stima che tra il 2027 e il 2050 la rigenerazione urbana possa interessare quasi 600 chilometri quadrati di territorio, generando 235 milioni di metri quadrati di superficie lorda e oltre 495 miliardi di euro di valore immobiliare. Considerando il cosiddetto “premio infrastrutture”, ovvero il valore aggiuntivo generato dall’effetto leva delle nuove dotazioni infrastrutturali, il potenziale sale a 650 chilometri quadrati di territorio rigenerato, 253 milioni di metri quadrati di superficie lorda e 553 miliardi di euro di valore immobiliare, pari a oltre 57 miliardi di euro aggiuntivi rispetto allo scenario base. Le ricadute economiche e sociali complessive raggiungerebbero in questo scenario 1.585 miliardi di euro.
“Il tavolo costruito per il Forum con Urban Up| Unipol mette a confronto i protagonisti della rigenerazione in uno scambio su obiettivi, modelli e ritorni concreti. La stagione degli investimenti infrastrutturali avviata negli ultimi anni ha creato le condizioni, soprattutto di governance, per una nuova fase di sviluppo territoriale e immobiliare”, ha commentato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. “Le infrastrutture non producono automaticamente crescita, ma rendono possibile la crescita. Il loro impatto si manifesta pienamente quando intercettano volontà amministrativa, capitale e capacità gestionale e operativa. Il valore delle opere rigenerate si misura in termini fisici, economici e nel rafforzamento della competitività e reputazione dei territori. In questa prospettiva, la rigenerazione urbana e il conseguente valore economico e sociale duraturo, danno evidenza della centralità degli investimenti infrastrutturali per il benessere collettivo”.
“Infrastrutture e rigenerazione urbana – afferma Massimiliano Morrone Chief Real Estate Officer di Unipol Assicurazioni e AD Unipol Investimenti SGR– sono leve inseparabili di un’unica strategia di sviluppo. Investire in reti, connessioni, servizi e qualità degli spazi non significa solo trasformare fisicamente i territori, ma attivare crescita economica, attrattività e coesione sociale. La sinergia tra grandi opere e asset immobiliari – unendo visione infrastrutturale e rigenerazione urbana – genera un valore durevole che va a beneficio delle comunità locali e dell’intero Paese”.