Piano Casa in Gazzetta Ufficiale, ora la sfida è sui soldi veri

Il decreto legge sul Piano Casa è in Gazzetta Ufficiale, ma non è esattamente quello uscito dal Consiglio dei ministri del 30 aprile. Le tensioni emerse durante quella seduta, durata molto più del previsto per lo scontro tra Matteo Salvini, favorevole a ridimensionare le sovrintendenze, e il ministro della Cultura Alessandro Giuli, che aveva minacciato di non votare il provvedimento, hanno lasciato il segno nel testo finale. Dopo una riunione tecnica tra Palazzo Chigi e il Ministero delle Infrastrutture, la mediazione ha prodotto una soluzione di compromesso: salta la corsia veloce per il commissario nelle autorizzazioni sugli immobili da riqualificare e al suo posto viene introdotta una Conferenza di servizi semplificata. Una modifica non marginale, che riduce la portata delle semplificazioni originariamente previste per i recuperi del patrimonio pubblico.

Il testo definitivo introduce anche un’altra novità silenziosa: per il Fondo per la morosità incolpevole, quello che i Comuni usano per sostenere gli inquilini che non riescono a pagare l’affitto per cause esterne, lo stanziamento per il 2027 crolla a soli 2 milioni di euro, contro i 22 milioni del 2026. Una decurtazione netta che colpisce uno degli strumenti più concreti di sostegno alle famiglie in difficoltà abitativa e che alimenta le critiche di chi vede nel Piano una promessa a lungo termine con risorse a breve termine insufficienti.

Quanti soldi ci sono davvero

Il nodo più delicato resta quello delle coperture. Il governo ha annunciato fino a 10 miliardi complessivi, ma la dotazione iniziale certa si ferma a 970 milioni distribuiti tra il 2026 e il 2030: 110 milioni provengono dalla riduzione dell’autorizzazione di spesa iscritta in bilancio per il 2024 e 860 dalla cancellazione dell’autorizzazione di bilancio 2024. Il piano attiva anche il 50% delle risorse del Fondo sociale per il clima (regolamento Ue 2023/955) per il periodo 2026-2032, che il ministero dell’Ambiente destina all’edilizia residenziale pubblica: 1,47 miliardi di euro, di cui 275 milioni dovrebbero confluire nel Piano Casa. Per il resto, il governo conta su meccanismi ancora da consolidare. Il perno della struttura finanziaria è un fondo chiuso a cui parteciperanno Cassa Depositi e Prestiti e Mubadala, il fondo sovrano degli Emirati Arabi Uniti. L’obiettivo è usare l’intervento pubblico come leva per attrarre altri capitali privati: con CDP in posizione di cornerstone, il capitale aggiuntivo privato difficilmente arriverebbe altrimenti.

Anche Generali ha segnalato disponibilità a partecipare. Il presidente Andrea Sironi ha dichiarato di voler “dare una mano a questo piano”, ma senza dettagli sulle cifre. La struttura societaria del fondo, che dovrebbe appoggiarsi a un veicolo di diritto lussemburghese con due fondi italiani (Real Estate e Housing) gestiti da SGR italiane, dovrà garantire commissioni di gestione inferiori al benchmark di mercato, una condizione politicamente necessaria ma non ancora definita tecnicamente.

La governance: il ruolo del commissario e di Invitalia

Le risorse confluiranno in un conto gestito da Invitalia e distribuite sulla base di bandi che premieranno gli interventi di partenariato pubblico-privato in piani di contrasto al degrado o di rigenerazione urbana. Per l’attuazione sarà nominato un commissario straordinario con una struttura di supporto alle sue dipendenze, in carica fino a fine dicembre 2027, con facoltà di operare attraverso il sistema delle ordinanze in deroga. Il costo dell’apparato commissariale è stimato in almeno 5 milioni nel primo biennio: il primo commissario, per la ricognizione dei fabbisogni e il programma degli interventi, dispone di 500mila euro per il 2026 e un milione per il 2027; il secondo, per i programmi di edilizia integrata, di 600mila euro annui. È prevista anche la possibilità di assumere consulenti a chiamata diretta fino a 80mila euro ciascuno. Proprio su questi costi si è concentrata una parte delle critiche dell’opposizione: il deputato di +Europa Riccardo Magi ha parlato di “piano poltrona”, mentre il deputato Pd Andrea Casu ha osservato che il provvedimento non recupera nemmeno le risorse tagliate negli anni precedenti al settore abitativo.

Dal punto di vista operativo, il presidente di Federcasa Marco Buttieri ha sollevato un problema concreto di governance: la gestione dei fondi era finora affidata alle Regioni, che con i loro bandi richiedevano candidature e computi spesso affrettati, lasciando i fondi in bilico in attesa delle graduatorie e delle autorizzazioni. Con la nuova regia centralizzata sarà il commissario a redigere l’elenco degli immobili su cui intervenire, mentre il riparto dei fondi alle Regioni avverrà in base al numero di alloggi. “In pratica si dovranno decidere le priorità e chi gestirà le gare. Le nostre aziende sono tutte stazioni appaltanti e possono gestirle in autonomia. È difficile immaginare gare centralizzate per interventi sparsi sul territorio nazionale”, ha osservato Buttieri.

Il perimetro degli interventi: 114mila alloggi nel mirino

Il piano punta al recupero di 61mila alloggi Erp (edilizia residenziale pubblica) inagibili (dato aggiornato da Federcasa e Nomisma rispetto ai 60mila comunicati in conferenza stampa) con una spesa media stimata tra i 20 e i 30mila euro per unità, anche se per i piccoli interventi la cifra può scendere a 7-8mila euro. A questi si sommano altri 53mila immobili pubblici inutilizzati censiti dal ministero dell’Economia, che potrebbero essere destinati a edilizia residenziale pubblica, sociale o integrata, portando il perimetro complessivo del piano a circa 114mila alloggi.

Per ampliare l’offerta di abitazioni accessibili, il decreto introduce i cosiddetti “programmi infrastrutturali di edilizia integrata”: iniziative in cui una quota degli alloggi (almeno il 70% del valore dell’investimento) viene destinata alla locazione o alla vendita a canone calmierato, con uno sconto minimo del 33% sul prezzo di mercato. Il vincolo di destinazione alla locazione calmierata dura trent’anni. Per gli inquilini, però, il meccanismo presenta un rischio: chi supera i limiti di reddito previsti nell’ISEE dopo la firma del contratto dovrà risolvere il contratto o accettare il canone di mercato. Una condizione che, per non perdere il vantaggio del canone calmierato, potrebbe scoraggiare il miglioramento della propria condizione economica.

L’ANCE: bene il decreto, ma senza fiscalità non si regge

La presidente dell’Associazione Nazionale Costruttori Edili, Federica Brancaccio, ha accolto con favore il provvedimento, definendolo “un passo avanti importante”. Ma ha subito indicato il tassello mancante: “Manca tutta la parte fiscale, ed è un’assenza rilevante. Noi abbiamo sempre detto che servono strumenti normativi, economici e fiscali. Senza leve fiscali è difficile far tornare i conti“. Brancaccio ha citato come esempio concreto la possibilità di ridurre l’IVA al 5% per l’abitare accessibile, o di chiedere all’Europa una deroga per arrivare all’azzeramento dell’IVA sulla casa sociale.

Sulle semplificazioni per il settore privato, l’associazione chiede che vengano estese anche a interventi più piccoli, con impatto sociale positivo ed elevati standard di efficientamento, “non solo grandi fondi, ma anche operazioni territoriali più puntuali”. Sul rapporto 70-30 tra edilizia convenzionata e mercato libero, Brancaccio ha avvertito che in alcuni territori potrà funzionare, in altri no, e ha chiesto maggiore flessibilità nella valutazione commissariale. Sul fronte del caro materiali — “sparito dal decreto Infrastrutture” — i costruttori attendono circa 2 miliardi di ristori per il 2024 e il 2025, misure che avrebbero dovuto arrivare e che invece non compaiono nel testo.

Il nodo del patrimonio pubblico e la questione liste d’attesa

Il decreto impone di avviare entro 60 giorni un piano per vendere sul mercato il patrimonio residenziale pubblico, con diritto di prelazione per gli inquilini. L’opposizione ha sollevato il rischio che una quota significativa di questo patrimonio venga dirottata verso acquirenti esterni, riducendo ulteriormente uno stock già esiguo: le case popolari rappresentano oggi il 3% dello stock edilizio nazionale, contro una media OCSE del 6%, con 650mila famiglie in lista d’attesa. Soltanto a Milano e nell’hinterland le richieste in attesa sono 60mila.
I prossimi mesi saranno decisivi. Il decreto va convertito in Parlamento, dove il dibattito sulle modifiche è appena cominciato; la rimodulazione del PNRR (prevista per giugno) potrebbe liberare ulteriori risorse o ridisegnare le coperture; e la capacità concreta di attrarre i miliardi privati attesi da CDP, Mubadala, Generali e dalle casse previdenziali dipenderà dalla governance definitiva del fondo, ancora in fase di definizione.