Il dopo Giubileo, De Sanctis: “Finita l’onda del PNRR, Roma rischia il deserto senza un piano ordinario”

Svolta storica per l’Associazione dei Costruttori Edili di Roma e Provincia: per la prima volta in ottant’anni di storia, la guida di ANCE ROMA – ACER passa a una donna. Francesca De Sanctis raccoglie un’eredità complessa in un momento di profonda transizione per il tessuto economico capitolino, stretto tra la chiusura dei grandi cantieri giubilari e le riforme normative nazionali. La neopresidente traccia la rotta strategica per il quadriennio 2026-2030, analizzando i nodi critici che pesano sulla filiera e le risposte strutturali necessarie per non spegnere i motori della Capitale.

Presidente De Sanctis, per la prima volta in ottant’anni la guida di ANCE ROMA – ACER passa a una donna. Quanto pesa questa consapevolezza e in che modo intende trasformare questo primato in azioni concrete per le imprese che rappresenta?

È un motivo di profonda emozione e orgoglio, ma soprattutto una responsabilità operativa che prescinde dal genere. Essere la prima donna alla guida di questa storica Associazione dimostra che i tempi sono maturi affinché le competenze e il merito scardinino vecchi stereotipi culturali in un settore storicamente maschile. La mia intenzione è trasformare questo primato in un metodo di lavoro inclusivo e dinamico. Lavoreremo per consolidare la filiera valorizzando la cultura d’impresa, promuovendo la formazione delle competenze e accelerando sull’innovazione digitale e tecnologica. ANCE ROMA – ACER continuerà a essere un interlocutore istituzionale autorevole, pragmatico e capace di fare sintesi tra le esigenze delle grandi imprese strutturate e la tutela delle moltissime piccole e medie realtà del nostro territorio.

La coda del binomio PNRR-Giubileo può reggere ancora per un anno, forse due. Lei stessa ha dichiarato che i prossimi quattro anni saranno più difficili dei precedenti. Come si governa questa transizione senza che le imprese romane – spesso piccole e medie – si ritrovino improvvisamente senza lavoro?

Il vero successo dell’esperienza del PNRR e delle opere per il Giubileo non risiede solo nei metri cubi di calcestruzzo gettati o nelle infrastrutture realizzate, ma nel metodo di lavoro che abbiamo faticosamente costruito: un modello fondato sul dialogo costante tra stazioni appaltanti e costruttori, sulla trasparenza e sull’orientamento rigoroso al risultato. Questa efficienza non deve andare dispersa. La transizione si governa pianificando il “dopo”. Finita la spinta dei fondi straordinari, Roma rischia il deserto se non attiviamo immediatamente una programmazione ordinaria di lungo periodo. Dobbiamo convertire la capacità realizzativa dimostrata in questi mesi nella manutenzione strutturale del territorio, nell’ammodernamento delle reti e nella rigenerazione dei quartieri periferici, garantendo canali di finanziamento certi che consentano al nostro tessuto di PMI di non subire contraccolpi occupazionali ed economici.

Sul fronte degli appalti pubblici, il nodo del caro materiali non è ancora sciolto. La crisi geopolitica nello Stretto di Hormuz ha riacceso gli allarmi su acciaio, bitume e materie prime, proprio mentre la Legge di Bilancio 2026 ha reso strutturale – ma non retroattiva in senso pieno – la revisione dei prezzi per i vecchi contratti. Quella norma è sufficiente o le imprese continuano a essere esposte a rischi che i prezzari aggiornati non coprono davvero?

La stabilizzazione normativa della revisione dei prezzi è stato un passo in avanti indispensabile che l’ANCE chiedeva da tempo, ma la mancata retroattività totale lascia scoperti molti contratti stipulati nella fase più acuta dei rincari. I mercati internazionali risentono pesantemente delle tensioni geopolitiche globali, rendendo i costi delle materie prime imprevedibili e volatili. I prezzari regionali aggiornati mitigano l’impatto ma spesso non tengono il passo con le fiammate speculative in tempo reale su materiali critici come l’acciaio o i derivati del bitume. Le imprese continuano a operare con margini di rischio troppo elevati. Serve un meccanismo di adeguamento automatico e tempestivo; serve soprattutto una nuova gestione del rapporto contrattuale ispirata ad una logica manutentiva. Il nuovo codice, ed è una delle novità più importanti, in presenza di vicende straordinarie incidenti sull’equilibrio contrattuale, impone di adottare misure di manutenzione tali da mantenere in vita il contratto attraverso la rinegoziazione delle condizioni contrattuali. È necessaria una presa di coscienza in tal senso della pubblica amministrazione, altrimenti il rischio è il blocco o il rallentamento dei cantieri per insostenibilità economica delle commesse.

Il disegno di legge costituzionale su Roma Capitale ha avuto il primo via libera alla Camera il 29 aprile scorso ed è ora all’esame del Senato. La riforma attribuisce alla città poteri legislativi su undici materie chiave, tra cui governo del territorio e trasporti. Cosa si aspetta concretamente ACER da questa riforma e quali rischi vede se la legge ordinaria sulle risorse arriverà in ritardo rispetto al testo costituzionale?

Roma non è un comune qualsiasi ma una metropoli internazionale che deve poter competere alla pari con le grandi capitali europee. L’attribuzione di poteri legislativi su urbanistica e trasporti è lo strumento necessario per superare la paralisi amministrativa. Tuttavia una riforma a costo zero sarebbe un guscio vuoto inutile. Il rischio reale è il disallineamento temporale: se il disegno costituzionale procede ma la legge ordinaria che deve stanziare le risorse finanziarie e definire il trasferimento del personale subisce ritardi, rischiamo il caos burocratico. Secondo noi serve una legge speciale per Roma che metta insieme poteri, semplificazione e soprattutto flussi di cassa adeguati e continui. Senza fondi proporzionati alle nuove funzioni, la riforma rimarrà una dichiarazione d’intenti sulla carta.

Il nuovo Codice degli Appalti è in vigore da oltre due anni, ma le imprese segnalano ancora interpretazioni difformi tra le stazioni appaltanti, qualificazioni incerte e tempi di aggiudicazione lunghi. Qual è la criticità che pesa di più sui cantieri romani oggi: regole scritte male o stazioni appaltanti impreparate ad applicarle?

Il problema attuale risiede principalmente nella asimmetria applicativa e nella scarsa qualificazione di molte stazioni appaltanti. Il Codice introduce principi condivisibili, come quello del “risultato” e della “fiducia”, ma la macchina burocratica sconta decenni di approccio difensivo e una cronica carenza di personale tecnico qualificato. A Roma assistiamo a interpretazioni della stessa norma del tutto difformi tra un dipartimento e l’altro o tra diverse amministrazioni. Questo genera profonda incertezza giuridica per le imprese. Più che riscrivere continuamente le regole, oggi è prioritario investire in modo massiccio nella formazione dei funzionari pubblici, digitalizzare integralmente le procedure e supportare le amministrazioni più piccole nei processi di qualificazione.

La rigenerazione urbana è da anni il grande cantiere che non parte a causa di burocrazia, varianti e frammentazione della proprietà. Quali sono i tre ostacoli concreti che bloccano i progetti a Roma e cosa propone ACER per sbloccarli prima delle scadenze elettorali comunali del 2027?

I tre blocchi storici di Roma sono: una disciplina urbanistica locale vecchia e stratificata, l’eccessiva lentezza nel rilascio dei pareri da parte degli enti di tutela come le Soprintendenze, e la totale assenza di incentivi fiscali e volumetrici stabili per chi interviene sull’esistente. Per sbloccare la situazione prima del 2027, la nostra proposta è pragmatica: in primo luogo, serve un aggiornamento radicale del Piano Regolatore Generale per introdurre una reale flessibilità d’uso degli immobili. In seconda battuta proponiamo la creazione di “Zone di Edilizia Speciale” sul modello delle Zes (Zona Economica Speciale, ndr), con iter autorizzativi dimezzati. Ultimo ma non per importanza è necessario istituire un tavolo permanente di coordinamento tra Comune e Soprintendenze per definire linee guida certe sul recupero del patrimonio edilizio consolidato, eliminando la discrezionalità caso per caso che terrorizza gli investitori.

Sul Piano Casa lei ha precisato che non vorrebbe vedere gli interventi appannaggio esclusivo di fondi speculativi esteri. Quali garanzie servono affinché le piccole e medie imprese residenziali del territorio abbiano accesso reale ai programmi di housing sociale senza essere escluse da deroghe straordinarie?

I grandi fondi di investimento internazionali sono importanti per attrarre capitali sulla Capitale, ma non possono essere gli unici attori del mercato, altrimenti si rischia la finanziarizzazione selvaggia del territorio e l’espulsione delle realtà produttive locali. Per garantire l’accesso reale delle nostre imprese ai programmi di housing sociale servono bandi di gara strutturati in lotti dimensionali accessibili e criteri di valutazione che valorizzino il radicamento territoriale, l’affidabilità storica e la sostenibilità sociale dell’intervento, non solo lo sconto economico. Lo sviluppo della città deve basarsi su un modello economico equilibrato, dove il capitale finanziario dialoga e collabora con la capacità costruttiva e manifatturiera locale.

L’emergenza abitativa colpisce duramente la cosiddetta “fascia grigia”, ovvero chi ha un reddito troppo alto per l’edilizia pubblica ma troppo basso per il mercato libero. Quanto è grande questo bacino a Roma e quale modello europeo propone per lo sviluppo del partenariato pubblico-privato?

A Roma la fascia grigia rappresenta un bacino enorme e in costante crescita: parliamo di decine di migliaia di famiglie, giovani professionisti, lavoratori precari e monoreddito. La risposta non può essere la logica dell’emergenza permanente. Dobbiamo guardare a modelli europei consolidati, come quello francese o viennese, dove il partenariato pubblico-privato è strutturale. Proponiamo che il pubblico metta a disposizione aree svincolate, immobili da recuperare o diritti edificatori a costo calmierato, e che i privati realizzino gli interventi garantendo affitti sostenibili a lungo termine. Il privato investe con redditività contenuta ma sicura nel tempo, e la città risponde a un’esigenza sociale primaria senza gravare interamente sulle casse pubbliche.

La direttiva europea “Case Green” impone scadenze che per il patrimonio edilizio romano – fatto in larghissima parte di edifici ante-1980 – sembrano irrealistiche. Le nostre imprese hanno le competenze per un efficientamento di massa o c’è il rischio di una transizione a due velocità che escluda le medie strutture?

Le competenze tecniche e la qualità delle nostre imprese medie e piccole non sono in discussione: la filiera è matura ed è in grado di esprimere altissimi livelli di specializzazione. Il vero problema è la sostenibilità economica e temporale della Direttiva applicata a un contesto unico come quello di Roma, dove il patrimonio edilizio storico e del secondo dopoguerra presenta vincoli architettonici, strutturali e di frazionamento proprietario complessissimi. Senza un piano di incentivi pubblici strutturali, stabile e di lungo periodo, la transizione green rischia di fallire o di trasformarsi in una tassa patrimoniale occulta per i cittadini. Servono deroghe mirate per i centri storici e una programmazione flessibile: l’efficientamento deve essere un’opportunità di rigenerazione, non un’imposizione burocratica calata dall’alto con scadenze utopistiche.

Tra meno di un anno si voterà per il rinnovo del Campidoglio. ACER si propone come punto di riferimento propositivo. Qual è la prima cosa che dirà al prossimo sindaco di Roma il giorno dopo la sua elezione?

Prima ancora che con il prossimo Sindaco, parleremo con i candidati Sindaco. Vogliamo confrontarci con loro e lanciare un “Laboratorio Roma 2030”, in cui convogliare le nostre idee per il prossimo quadriennio: la città ha bisogno di visione di lungo periodo. Il tempo delle ordinanze straordinarie e della narrazione dell’emergenza è scaduto. Per governare e cambiare il volto di Roma serve il coraggio della normalità, della pianificazione ordinaria e della continuità amministrativa. Le imprese edili romane sono pronte a fare la loro parte con responsabilità e professionalità, ma chiedono un’amministrazione efficiente, decisionista e capace di garantire certezze sui tempi e sulle regole. Il futuro di Roma si costruisce insieme, valorizzando il lavoro, l’infrastrutturazione moderna e lo sviluppo sostenibile del territorio. Noi ci siamo, con le nostre idee e i nostri progetti.