Il Piano Casa è legge. Ora la sfida si chiama attuazione

Dopo due mesi di iter parlamentare, un voto di fiducia alla Camera, centinaia di emendamenti e un passaggio al Senato in corsa contro il tempo, il Piano Casa è legge. Il Senato ha approvato ieri la conversione del decreto legge 66/2026, il principale provvedimento abitativo del governo Meloni, con 106 voti favorevoli, 62 contrari e due astenuti. La premier ha salutato il risultato con un post su X: “Dalle parole ai fatti”. Il ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini si è detto “orgoglioso”. L’iter, partito dalla notte del 30 aprile con un Consiglio dei ministri durato molto più del previsto per le tensioni tra Salvini e il ministro della Cultura Giuli sulle sovrintendenze, si chiude con un testo che in molti punti è diverso dal decreto originario, rimodellato durante la conversione dai relatori Montemagni, Iaia e Mazzetti.

L’impianto in tre pilastri

La struttura del provvedimento rimane quella originaria: un primo pilastro sull’edilizia residenziale pubblica, un secondo sull’housing sociale e un terzo sugli investimenti privati a prezzi calmierati. L’obiettivo dichiarato è rendere disponibili oltre 100 mila alloggi in dieci anni, con risorse pubbliche che tra fondi di bilancio, Fondo sociale per il clima e rigenerazione urbana arrivano a circa 7 miliardi, cui si dovrebbero sommare altri 3 miliardi di capitali privati per raggiungere la soglia dei 10 miliardi complessivi.

Il primo pilastro, quello dell’edilizia residenziale pubblica, è il più concreto sul piano delle risorse certe. Vengono stanziati 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030 per il recupero degli alloggi ERP oggi non assegnabili: secondo l’Osservatorio Federcasa 2024-2025 sono 61.300 in tutta Italia, con la Lombardia in testa con 17.352, seguita da Veneto (6.474) ed Emilia-Romagna (5.374). Per attuare questa parte del Piano è stato nominato un commissario straordinario, Felice Squitieri, che dovrà avviare la ricognizione del patrimonio pubblico disponibile e definire il quadro dei fabbisogni, con Invitalia come soggetto attuatore. Solo successivamente partiranno gli avvisi pubblici per gli enti territoriali e i gestori.

Il secondo pilastro punta sull’housing sociale, con 3,6 miliardi gestiti da Invimit, la società del ministero dell’Economia. Gli alloggi saranno destinati a studenti e persone a basso reddito che non hanno diritto all’edilizia popolare: quella fascia grigia, sempre più ampia, che guadagna troppo per la casa popolare e troppo poco per il mercato libero. Potranno partecipare anche enti locali, che metteranno a disposizione immobili pubblici inutilizzati in cambio di quote di un fondo privato.

Il terzo pilastro, quello più innovativo, punta ad attrarre capitali privati su larga scala. I grandi investimenti, superiori al miliardo di euro, potranno accedere a un pacchetto di semplificazioni: costi di bonifica a scomputo degli oneri di urbanizzazione, conferenze di servizi semplificate con termine di 30 giorni, incrementi volumetrici fino al 35%, possibilità di inserire cubature non residenziali come alberghi o edifici commerciali. Il vincolo è che il 70% degli immobili realizzati debba essere destinato all’edilizia convenzionata, con prezzi di vendita o locazione scontati di almeno il 33% rispetto al mercato.

Le novità della conversione

Rispetto al testo originario, il passaggio parlamentare ha introdotto alcune modifiche rilevanti. La più significativa è la nascita del Patrimonio casa, un fondo chiuso gestito da Cassa Depositi e Prestiti autorizzato durante la conversione da un emendamento dei relatori: CDP potrà costituire un patrimonio destinato per sostenere iniziative di edilizia sociale o convenzionata attraverso recupero, riqualificazione energetica e rigenerazione urbana. Mubadala, il fondo sovrano degli Emirati Arabi Uniti, è tra i soggetti internazionali che hanno già manifestato interesse, con le zone target individuate a Milano, Roma, Genova, Firenze, Bologna e Napoli. Tra i soggetti istituzionali coinvolti figurano anche Poste Vita, le Casse previdenziali, Enasarco ed Enpam.

È saltata invece, già prima dell’approvazione definitiva, la corsia preferenziale per capitali esteri prevista nella versione originaria. I Comuni sono stati inseriti come assegnatari diretti dei fondi ERP. Salta anche, per ora, il veicolo finanziario Rosco destinato a incamerare 1,2 miliardi di risorse PNRR: quelle risorse non sono ancora impegnabili senza il via libera di Bruxelles alla revisione del Piano, e il Governo ha preferito rimandarne l’attivazione a un provvedimento successivo.

I nodi ancora aperti

Malgrado la soddisfazione del governo, le critiche non sono mancate. Il fronte delle risorse è quello più contestato: i sindacati degli inquilini Sunia, Sicet, Uniat e Unione Inquilini hanno calcolato che i 970 milioni stanziati in cinque anni sono insufficienti per recuperare i 60 mila alloggi pubblici inagibili, che sarebbero in realtà oltre 100 mila, a fronte di circa 350 mila famiglie in lista d’attesa. L’ANCI aveva stimato un fabbisogno di 1,2 miliardi solo per la messa in sicurezza degli alloggi esistenti.

Il nodo della sostenibilità per i privati è altrettanto irrisolto. Il vincolo del 70% a prezzi calmierati è considerato dall’ANCE eccessivamente oneroso, soprattutto nelle province più piccole dove i margini di mercato non giustificano l’investimento. La confederazione ha elaborato proiezioni che mostrano come un’operazione tipo da 125 alloggi, con 37 a libero mercato e il resto a canone calmierato, risulti redditizia solo a Milano. Per sbloccare i capitali privati in tutto il territorio nazionale, il settore chiede leve fiscali aggiuntive, a partire dalla piena detraibilità dell’IVA per chi svolge attività di locazione residenziale.

Infine, l’attuazione non sarà semplice: secondo le stime, per mettere in moto il Piano serviranno 22 passaggi tra DPCM, decreti ministeriali, nomine di commissari, ordinanze e convenzioni. Un’architettura amministrativa complessa che dovrà dimostrare sul campo di riuscire a trasformare gli stanziamenti in cantieri e i cantieri in alloggi.